Umowa przedwstępna i jej specyfika

Znaczenie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna charakteryzuje się tym, że jest instytucją prawa zobowiązaniowego. Jej definicja znajduje się w przepisach Kodeksu cywilnego, przyjmuje się przy tym, że poprzez zawarcie takiej umowy jedna lub każda ze stron zobowiązuje się do zawarcia tak zwanej umowy przyrzeczonej. Strony zgadzają się zatem, że zawrą ze sobą umowę, choć ma mieć to miejsce nie teraz, ale w przyszłości.

Umowa przedwstępna jest więc jedną z tych, które nie pociągają za sobą tak zwanego skutku rozporządzającego. W praktyce oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną sprzedaży wcale nie deklarujemy przeniesienia własności tej rzeczy, której wspomniana umowa dotyczy. Tym, co się zmienia jest więc przede wszystkim deklaracja, że zobowiązujemy się sprzedać daną rzecz za określoną cenę konkretnej osobie, ta zaś deklaruje, że nabędzie ją na zaoferowanych przez nas warunkach.

Kodeks nie ogranicza się jednak wyłącznie do zdefiniowania umowy przedwstępnej, a jego analiza pozwala nam zorientować się, jakie warunki ma ona do spełnienia, aby można było mówić o jej rzeczywistym znaczeniu. Kluczowe dla nas jest przede wszystkim to, że od wspomnianej umowy oczekuje się opisania warunków, które muszą zostać spełnione, aby w przyszłości doszło do oczekiwanej przez nas transakcji. Powinna określać, z jakiego rodzaju umową przyrzeczoną mamy do czynienia i co jest jej przedmiotem. Najlepiej też, jeśli zawarte jest w niej możliwie jak najbardziej precyzyjne wskazanie terminu, w jakim mogłaby zostać zawarta umowa przyrzeczona, choć nie jest to obowiązek. Oczywiście, strony zawierające taką umowę mogę zawrzeć w niej także dodatkowe ustalenia.

Charakterystyka umowy przedwstępnej

Umowa nie może też odnosić się do umowy przyrzeczonej, której zawarcie byłoby niezgodne z literą polskiego prawa. Klienci najczęściej decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej wówczas, gdy interesuje ich sprzedaż lub kupno nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do danego lokalu. Czasem ustawodawca oczekuje, że umowa taka będzie miała formę aktu notarialnego, jeśli jednak nie ma takiego wymogu, dokument może mieć formę umowy pisemnej, a nawet umowy ustnej. W pewnych okolicznościach warto jednak pomyśleć o udaniu się do notariusza nawet pomimo tego, że nie jest to rozwiązanie narzucane przez przepisy.

Akt notarialny docenia się przede wszystkim w sytuacji, w której jedna ze stron podejmuje próby uchylenia się od zawarcia z nami umowy przyrzeczonej. W takim przypadku istnieje możliwość dochodzenia swoich racji, a sąd może nawet zdecydować o przymusie zawarcia wspomnianej umowy. Oczywiście, także w innych okolicznościach warto walczyć o swoje prawa, należy jednak liczyć się z tym, że zwrot może dotyczyć jedynie kosztów, jakie ponieśliśmy z tytułu umowy zawartej z nieuczciwym kontrahentem. Co ważne, tak w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, konieczna jest forma aktu notarialnego. Jeśli więc umowa zostanie spisana w ten sposób, spełnione zostaną wymagania odnoszące się do jej formy.