Umowa przedwstępna przy kupnie nieruchomości

Zawarcie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna to jeden z rodzajów prawa zobowiązaniowego. Według definicji z Kodeksu cywilnego jest to taka umowa, w które jedna strona albo obie strony zobowiązują się do jakiejś umowy, którą nazywa się umową przyrzeczoną. Chodzi po prostu o to, że strony dają sobie gwarancję, że zawrą daną umowę. Umowa przedwstępna nie ma skutków w postaci skutku rozporządzającego.

Przykładowo, jeśli byłaby to umowa przedwstępna sprzedaży, to jej skutkiem nie będzie przeniesienie własności danej rzeczy. To jedynie zobowiązanie dla strony sprzedającej, że sprzeda rzecz za określoną cenę konkretnej osobie. Jest to też zobowiązanie kupującego, że kupi tę rzecz za daną cenę. Kodeks głosi, że taka umowa ma opisywać najistotniejsze warunki, na jakich przyszła transakcja ma zachodzić. Musi zatem być określony typ umowy, przedmiot umowy. Dobrze by było (choć nie jest to konieczne), aby na tej umowie był określony termin, kiedy dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej. Można jednak wybiegać ponad zapisy w umowie przedwstępnej. Oczywiście musi ona być zgodna z Kodeksem cywilnym.

Najczęstszy rodzaj takiej umowy to umowa przedwstępna kupna i sprzedaży nieruchomości albo prawa do lokalu. Nie ma formy umowy, którą narzucałby ustawodawca (z tym, że umowa ustna jest mniej polecana), ale akt notarialny jest bardzo pomocny w momencie, gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej. Wówczas strona, która umowę chce zawrzeć, na podstawie aktu notarialnego może dochodzić swoich praw. A jeśli umowa przedwstępna nie występuje w formie aktu notarialnego, to strona zainteresowana może tylko domagać się odszkodowania i prawdopodobnie uzyska zwrot kosztów, które zostały poniesione na poczet zawarcia samej umowy. Według Kodeksu cywilnego strona zainteresowana może domagać się odszkodowania od tej strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom do umowy przyrzeczonej, wtedy można się domagać zawarcia tej umowy.

Umowa przedwstępna nieruchomości

Aby móc skutecznie przenieść własność nieruchomości oraz prawo do lokalu mieszkaniowego, należy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego – to tzw. przymus notarialny. Wtedy właśnie, jeśli umowa przedwstępna jest spisana jako akt notarialny, możliwe staje się uczynienie zadość wymaganiom co do formy, a od tego zależy wartość umowy przyrzeczonej.

Warto jeszcze omówić wpisanie na umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli od momentu zawarcia umowy przedwstępnej upłynął rok i nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas nie można już się ubiegać o wyznaczenie takiego terminu. Po prostu roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu. Tak więc, jeśli w umowie przedwstępnej nie wskaże się terminu zawarcia przyszłej umowy, to można to oczywiście zrobić później, ale jeśli się go nie wskaże, wówczas czas na dochodzenie swoich praw skróci się. Swoich praw można dochodzić w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Dlatego też lepiej określić w umowie termin zawarcia umowy przyrzeczonej.