Notariusz zawsze musi udzielić wszelkich informacji

Praca notariusza

Jeśli notariusz nie dopilnuje właściwego poinformowania klientów o konsekwencjach podpisywanych oświadczeń, może ponieść odpowiedzialność na szkodę, którą poniosą ci klienci w wyniku swojej nieświadomości. Przykładem może być historia Katarzyny S.

Historia Katarzyny S.

Katarzyna S przyszła do notariusza, by pomógł jej w podpisaniu umowy z pewną spółką z.o.o. Przedmiotem umowy była sprzedaż nieruchomości za 850 000 zł. Firma miała obowiązek zapłacić jednorazowo Katarzynie S. 250 000 zł, a następnie spłacić resztę w 17 ratach. Po spłaceniu pięciu rat okazało się, że sytuacja finansowa firmy nie pozwala na płacenie kolejnych. Notariusz pośredniczył przy spisywaniu aktu o rozwiązaniu umowy. Katarzyna S. zobowiązała się przejąć dług z hipoteki, a spółka zezwoliła nie niezwracanie wpłaconej już części kwoty. Obie strony wnioskowały także o to, by znów wpisać w księdze wieczystej Katarzynę S. jako właścicielką nieruchomości.

Następnie została ogłoszona upadłość spółki, a sąd mimo tego uczynił wyżej wspomniany zapis w księdze wieczystej. Sąd II instancji nie zgodził się jednak na ten wpis, ponieważ spółka nie złożyła w tej sprawie oświadczenia woli. Sporządzony akt notarialny jedynie zobowiązywał aktualnego właściciela nieruchomości do przeniesienia praw własności na powrót na Katarzynę S. Do chwili złożenia wspomnianego oświadczenia woli, oficjalnym właścicielem nieruchomości wciąż pozostawała spółka z.o.o. Niestety, wraz z momentem ogłoszenia upadłości zgłoszenie roszczenia do firmy o złożenie takiego oświadczenia stało się niemożliwe. Sytuacja pozornie nie miała zadowalającego wyjścia – masa upadłości nie miała szans zaspokoić roszczenia w wysokości różnicy między kwotą sprzedaży z już wpłaconą kwotą. Nie sposób było także wynegocjować spłaty lub przeniesienia praw własności od upadłej spółki.

Obowiązki notariusza

Jak się okazało, notariusz nie dopilnował niestety obowiązku poinformowania Katarzyny S., że do przeniesienia własności konieczne będzie oświadczenie woli spółki. Wniosła ona pozew do sądu, żądając odszkodowania w wysokości różnicy kwot, a także kosztów aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Pozew był skierowany przeciwko notariuszowi oraz jego ubezpieczycielowi. Każdy notariusz ma obowiązek ubezpieczyć się na takie wypadki – jeśli jednak kwota roszczenia jest wyższa niż kwota ubezpieczenia, musi odpowiedzieć całym swoim majątkiem.

Jak potoczył się proces?

W pierwszej instancji powództwo zostało oddalone, ponieważ sąd nie dostrzegał związku przyczynowego pomiędzy zaniedbaniem obowiązku poinformowania klientki, a poniesioną przez nią szkodą. Sytuacja zmieniła się, gdy sprawa trafiła do sądu II instancji – ten bowiem uznał, że notariusz powinien pokryć koszty i opłaty notarialne. Pozostałe roszczenia zostały uznane za przedwczesne – nie zakończyło się bowiem jeszcze postępowanie upadłościowe spółki. Z kolei Sąd Najwyższy przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uznano, że gdyby akt notarialny został sporządzony zgodnie z wolą stron, Katarzyna S, nie straciłaby prawa do nieruchomości.