Obowiązki informacyjne ciążące na notariuszu

Odpowiedzialność notariusza

Tak jak ocenia Sąd Najwyższy to notariusz ponosi odpowiedzialność za szkody jakie wyrządzone są w trakcie przygotowywania aktu notarialnego na skutek niedopełnienia obowiązków informacyjnych o konsekwencjach składanych przez klientów oświadczeń.

Katarzyna S. zawarła z spółką z o.o. umowę sprzedaży nieruchomości. Strony ustaliły, że cała kwota będzie to 850 tysięcy złotych, w tym 250 tysięcy będzie płacone od razu a reszta w ratach 17. Jednak po pewnym czasie okazało się, że spółka nie jest w stanie spłacać kolejnych rat. Dlatego właśnie strony zdecydowały się na rozwiązanie umowy sprzedaży. Notariusz spisał więc akt, w którym sprzedawczyni zdecydowała się przejąć długi z tytułu kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem była hipoteka na nieruchomości a spółka zwolniła ją ze zwrotu już pobranych środków. Złożony był także wniosek o ponowne wpisanie jej do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości.

Po tym jak został spisany akt około miesiąc później spółka ogłosiła upadłość. Mimo tego sąd wpisał Katarzynę S. jako właściciela, natomiast sąd II instancji uznał, że wpis taki jest niedopuszczalny, ponieważ nie ma oświadczenia woli spółki o przeniesieniu własności. Jak wskazano skutkiem aktu notarialnego będzie wyłącznie zobowiązanie do tego, by przenieść własność na pierwotną właścicielkę. Jak wskazano jednak takiego oświadczenia nie było. Ogłoszenie upadłości sprawiło, że nie można go złożyć, ponieważ roszczenie jest już pieniężne.

Błędy w aktach notarialnych

Katarzyna S zdecydowała się na skierowanie do sądu pozwu przeciwko notariuszowi i jego ubezpieczycielowi żądając dla siebie odszkodowania obejmującego poza nieuiszczoną częścią ceny także koszty związane z aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej. Uważała, że została jej wyrządzona szkoda na skutek zaniedbania ze strony notariusza, który nie informował stron o konieczności zamieszczenia również w akcie notarialnym oświadczenia woli o przeniesieniu własności. Notariusz odpowiada na ogólnych zasadach według KC za wyrządzone szkody przy przygotowywaniu aktu notarialnego. Będzie na nim ciążył obowiązek ubezpieczenia się od takiej sytuacji. Jeśli ubezpieczenie nie wystarcza na pokrycie szkody sam musi ją pokryć ze swojego majątku.

Sąd I instancji uznał, że notariusz będzie ponosił odpowiedzialność za szkodę jaka została wyrządzona na skutek tego, że nie były wypełnione obowiązki informacyjne związane ze skutkami złożonych oświadczeń woli, ale w momencie, gdy będzie związek przyczynowi między zaniedbaniem a wyrządzoną szkodą. Jednocześnie stwierdzono, że w tym przypadku akurat nie ma takiego związku i dlatego tak naprawdę notariusz akurat w tym przypadku nie będzie pokrywał odszkodowania dla strony. Sąd II instancji jednak przyznał rację powódce i zarządził dla niej zwrot kosztów i opłat notarialnych. Natomiast pozostałe roszczenie zostało uznane za zbyt wczesne ze względu na to, że trwało postępowanie upadłościowe.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację i przekazał sprawę dalej do ponownego rozparzenia. Ukazano, że ogłoszenie upadłości spółki a w konsekwencji brak możliwości domagania się przeniesienia własności co skutkuje tym, że zanikać będzie związek przyczynowy istniejący między błędem notariusza a powstałą szkodą. Sąd Najwyższy podkreślił także, że gdy akt był przygotowany tak jak chciały strony nie byłoby pozbawienia nieruchomości.