Obowiązki informacyjne ciążące na notariuszu

Niedopełnienie obowiązków przez notariusza

W ocenie Sądu Najwyższego to notariusz będzie ponosił odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy przygotowywaniu aktu notarialnego na skutek niedopełnienia obowiązków informacyjnych o wszystkich konsekwencjach składanych przez klientów oświadczeń.

Katarzyna S. zawarła ze spółką z o.o. umowę sprzedaży nieruchomości. Strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 850 tysięcy złotych przy czym jednorazowo miała spółka zapłacić 250 tysięcy złotych zaś pozostałą kwotę wypłacić należy w 17 ratach. Spółka wypłaciła na konto Katarzyny S pięć kolejnych rat a kolejne nie mogły być zrealizowane ze względu na nabywcę i jego sytuację finansową. Strony uzgodniły rozwiązanie umowy sprzedaży. Notariusz spisał akt, w którym sprzedawczyni zobowiązała się do przejęcia długu z tytułu kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem była hipoteka na nieruchomości, spółka natomiast zwolniła ją z obowiązku zwrotu wypłaconej części ceny. Strony złożyły wniosek o ponowne wpisanie Katarzyny S jako właścicieli nieruchomości.

Po miesiącu od spisania aktu notarialnego spółka ogłosiła upadłość. Mimo tego sąd wpisał Katarzynę S jako właściciela jednak sąd II instancji uznał, że wpis jest niedopuszczalny ponieważ nie ma oświadczenia woli spółki o przeniesieniu własności na pierwotną właścicielkę. Jak wskazano skutkiem aktu notarialnego rozwiązania umowy sprzedaży jest wyłącznie zobowiązanie obecnego właściciela do tego, by przenieść własność, jednak do chwili oświadczenia taka własność nie jest przeniesiona. Ogłoszenie upadłości wykluczyło możliwość złożenia takiego roszczenia, ponieważ przekształciło się ono w roszczenie pieniężne.

Katarzyna S skierowała do sądu pozew przeciwko notariuszowi i jej ubezpieczycielowi żądając odszkodowania obejmującego poza nieuiszczoną częścią ceny również koszty związane z aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej. Twierdziła bowiem, że szkoda została wyrządzona na skutek zaniedbania notariusza, który nie informował stron o konieczności zamieszczenia w akcie notarialnym oświadczenia woli o przeniesieniu własności.

Odszkodowanie od notariusza

Notariusz odpowiada na ogólnych zasadach według KC za wyrządzone szkody przy spisywaniu aktu. Ciąży na nim również obowiązek ubezpieczenia się od tej okoliczności. Jeśli ubezpieczenie nie wystarcza na kwotę szkody będzie odpowiadał dalej swoim majątkiem.

Sąd I instancji uznał, że notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę jaka została wyrządzona na skutek niewypełnienia obowiązków informacyjnych o wszystkich skutkach złożonych przez strony oświadczeń woli, jeśli jest związek przyczynowy pomiędzy zaniedbaniem a wyrządzoną szkodą. Powództwo zostało oddalone, ponieważ w tym przypadku sąd uznał, że takiego związku nie ma. Dodatkowo wskazał, że nie ma przepisów, które przewidywałyby możliwość uznania skuteczności umowy pod tytułem darmym. Sąd II instancji jednak przyznał rację powódki i zarządził jej zwrot kosztów i opłat notarialnych uznając pozostałe roszczenia za zbyt wczesne, ponieważ nie ma zakończonego postępowania upadłościowego.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację i przekazał dalej sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ukazano, że ogłoszenie upadłości spółki a w konsekwencji brak możliwości domagania się przeniesienia własności nie skutkuje tym, że zanika związek przyczynowy istniejący między błędem notariusza a powstałą szkodą. Sąd Najwyższy podkreślił również, że gdyby notariusz sporządził akt zgodnie z wolą strony nie byłaby ona pozbawiona własności nieruchomości.