Umowa przedwstępna i kupno nieruchomości – czym jest i dlaczego warto ją podpisać u notariusza?

Warunki umowy przedwstępnej

Zacząć trzeba analizę od tego, że umowa przedwstępna to część prawa zobowiązań. Zgodnie z definicją jaka znajduje się w Kodeksie Cywilnym jest to umowa przez którą jedna ze stron albo obie będą zobowiązać się do zawarcia oznaczonej umowy, którą określa się umową przyrzeczoną. Mówiąc prościej strony umowy ustalają, że w przyszłości będą zawierać określoną umowę.

Przedwstępna umowa jako taka nie będzie rodzić skutków rozporządzających. Jeśli jest to przedwstępna umowa sprzedaży samo jej podpisanie nie będzie przenosić własności rzeczy, której umowa dotyczy, a jedynie ma zobowiązanie strony sprzedającej do sprzedaży określonej rzeczy za określoną cenę i oznaczonej osobie. Jednocześnie jest zobowiązanie drugiej strony, że taką rzecz nabędzie.

Kodek określa, że w umowie przedwstępnej muszą być warunki na jakich przyszła transakcja będzie zawierana. Chodzi o oznaczenie takich elementów, bez których nie może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa powinna mieć także wskazany termin, w którym następować będzie zawarcie owej umowy przyrzeczonej. Dodać trzeba, że umowa przedwstępna nie może odnosić się do takiej umowy przyrzeczonej, która nie byłaby zgodna z prawem.

W praktyce notarialnej najczęściej mamy umowy przedwstępne sprzedaży/kupna nieruchomości. Jeśli ustawodawca nie narzuca formy aktu notarialnego będzie można taką umowę zawrzeć w dowolnej formie pisemnej czy nawet ustnej. Jednak, gdy w grę wchodzić będzie wpłata jakiegoś zadatku to raczej nie ma sensu robić tego ustnie. Natomiast forma aktu notarialnego może się okazać przydatna w momencie, gdy strona będzie chciała uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczone. W tej sytuacji umowa w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej możliwość dochodzenia swoich praw również zawarcia umowy przyrzeczonej.

Opłaty notarialne przy nabywaniu nieruchomości

Jeśli natomiast nie jest zwykła forma pisemna to tak naprawdę będzie można dochodzić jedynie odszkodowania, które ograniczone będzie do kosztów jakie poniosło się na rzecz zawarcia takiej umowy. W przypadku nieruchomości przygotowanie umowy będzie właśnie wymagało zastosowania formy aktu notarialnego, dlatego w ten sposób interesy są właściwie zabezpieczone. Ta forma aktu notarialnego w umowie przedwstępnej będzie spełniać warunki jakie stawia nam prawodawca.

Wartym wyjaśnienia będzie również znaczenie zapisanego w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy nie został wyznaczony termin zawarcia umowy nie będzie można żądać jej zawarcia. To wynika bezpośrednio z Kodeksu Cywilnego, gdzie mamy informację w art. 390 o tym, że roszczenia z umowy przedawniają się z upływem roku. W praktyce oznacza to, że jeśli nie będzie wskazana data dla umowy przyrzeczonej można to zrobić, ale w ciągu roku, potem będzie za późno i wartość umowy przedwstępnej praktycznie już nie będzie istniała. Konkretnie ustalony termin daje nam więc znacznie więcej możliwości, jeśli chodzi o domaganie się następnie zawarcia już umowy przyrzeczonej będzie można z tego skorzystać.